不動産売買に関するご相談所有権移転登記
土地建物購入と同時に必要な不動産売買の代金決済時の立会いと所有権移転登記(名義人書換の変更登記)の申請を承ります。
土地建物を購入するためには、一般的に不動産の仲介業者を通じて様々な手続をおこないますが、手続の最後には、購入者(買主)と売主が、仲介業者と司法書士立会いのもと、書類・鍵などの引渡しと代金の支払い(決済)ならびに登記申請に必要な書類に購入者・売主が署名捺印等をおこない、その後すみやかに司法書士が法務局へ所有権移転登記の申請をおこなうという流れになります。
買主様にご用意いただくもの
- 住民票の写し登記の名義人になつていただく方のすべてが必要になります。ご夫婦や親子で共有名義にされる場合には家族全員の住民票(住民票謄本)かそれぞれの住民票(住民票抄本)が必要になります。
- 運転免許証または健康保険証等本人確認ができる書面
- 認印または実印(基本的には認印でOKです)
- 銀行ロ―ンなどを利用する場合には別途印鑑証明書等が要求されます
売主様にご用意いただくもの
- 登記済権利証または登記識別情報登記済権利証は、「登記申請書」または「売渡証書」というタイトルの書面等に横3cm縦5cmくらいの大きさの印判（黒色）が押され、その中に朱色で「登記済」という印判が押され、さらに「受付年月日」「受付番号」が記載されています。
登記識別情報は、A4用紙の下部に12桁の記号番号が記載されたものです。通常これらの記号番号には目隠しシールが貼られています。 - 印鑑証明書発行日が、決済の予定日から３月以内のものをご用意ください。
- 運転免許証または健康保険証等本人確認ができる書面
- 実印(売主は必ず実印が必要になります)
司法書士が用意するもの
- 登記原因証明情報売主・買主に署名捺印をしていただきます。
- 登記申請の委任状売主・買主に署名捺印をしていただきます。
- 固定資産の評価証明書登記申請の登録免許税を算出するために前もつて準備させていただきます。
建物新築に関するご相談所有権保存登記
建物を新築した際、まずは建物の所在や地番、家屋番号、構造、床面積などの情報を、所轄法務局に登記申請します。これを表題登記と言います。
表題登記だけでは、建物の所有権を第三者に対抗(主張)するのに不十分であるため、表題登記完了後に、不動産の保存登記の申請を行います。所有権保存登記は、建物の所有者を登記するもので、第三者に対して所有権を対抗(主張)する為に、非常に重要な登記になります。
また、不動産を処分(売却や抵当権の設定)する際にも、保存の登記がされている必要がありますので、表題登記が完了次第、速やかに登記申請することをお勧めします。
なお表題登記は土地家屋調査士の業務です。当事務所は土地家屋調査士事務所と連携して業務をおこなっております。通常は表題登記と保存登記は土地家屋調査士と司法書士がそれぞれ同時に受任します。
金融機関から融資を受けて、建物を新築された場合には、抵当権を設定するため、必ず所有権の保存登記を申請する必要があります。
ご依頼者（購入者）の方がご用意するもの
- 表題登記に必要なもの■住民票(建物の名義人になつていただく方の全員の住民票)
■建築確認通知書原本
■検査済証原本または建築業者の工事完了引渡証明書
■共有名義にする場合には共有者全員の印鑑証明書
■認印もしくは実印 - 保存登記に必要なもの■住民票(建物の名義人になっていただく方の全員の住民票)
■認印もしくは実印
土地家屋調査士および司法書士が用意するもの
- 表題登記申請の委任状建物所有者の方に署名捺印をしていただきます。
- 保存登記申請の委任状建物所有者の方に署名捺印をしていただきます。
- 建物図面・各階平面図土地家屋調査士が現場調査測量を行つて作成します。
- その他共有名義にする際に申述書を作成します。
住宅ローン完済等に関するご相談抵当権抹消登記
住宅ローンを完済したら、土地建物に登記されている抵当権を抹消するために、所轄法務局に抵当権抹消登記の申請をする必要があります。
当事務所では、必要書類をお預かりし、抵当権の抹消登記の申請をご依頼者にかわつておこないます。
通常住宅ローンを完済されますと、金融機関から抵当権を抹消するための必要な書類が交付され、司法書士ヘ依頼することを勧められます。
金融機関から交付される書面の中には有効期限があるものもございますので、お早めに手続きされることをお勧めします。
ご用意いただくもの
- 抵当権の解除証書等通常銀行等から交付されます。
- 登記済証または登記識別情報通常抵当権を設定したときに銀行等が保管するもので、住宅ローン完済のときに土地建物の所有者に渡されます。登記済証は「抵当権設定契約書」等というタイトルの書面に。横3cm縦5cmくらいの大きさの印判中に朱色で「登記済」というスタンプが押され、さらに「受付年月日」「受付番号」が記載されています。登記識別情報は、A4用紙の下部に12桁の記号番号が記載されたものです。通常これらの記号番号には目隠しシールが貼られています。
- 代表者事項証明書(通常銀行等から交付されます)有効期限は発行日から3月ですのでご注意ください。申請上不要な場合もあります。
- 金融機関からの委任状( 通常銀行等から交付されます)
- その他の書類( 通常銀行等から交付されます)抵当権者である銀行等が合併したり、本店商号等を変更したりしている場合には閉鎖謄本・履歴事項証明書など様々の書類が必要になります。通常は銀行等がすべてを把握していますので、抹消手続きの際には銀行等が必要書類を交付してくれます。
司法書士が用意するもの
- 土地建物所有者からの委任状土地建物の所有者の方に署名捺印をしていただきます。
土地建物の賃貸借に関するご相談
土地建物の賃貸借問題については様々な相談を受けております。
以下過去に受任した事件をご紹介させていただきます。
- 土地建物の賃貸借契約書の作成
- 土地建物の契約解除通知等の内容証明書の作成
- 土地建物の延滞賃料の請求・調停・訴訟
- 土地建物の明け渡しの請求・調停・訴訟
- 事業用定期借地権の契約(公正証書)
- 調停・訴訟について
- 司法書士が代理人として事件処理ができる範囲は140万円と定められており、これを超える事件は代理人して事件処理ができません。
したがって訴額等が140万円を超えた場合には、本人調停・本人訴訟もしくは弁護士を選任していただくことになります。
- 訴額
- 料請求等の金銭請求の場合には訴額は請求金額そのものです。たとえが月額5万円の賃料が10ケ月未払いであれば50万円が訴額になります。
また土地建物の明け渡しの場合には訴額は評価額の2分の1になります。
例えばアパートの1室の評価額が100万円であれば訴額は50万円になります。
上記2つの事例であれば140万円以内の事件であり司法書士は代理人として事件処理ができます。
管轄裁判所
- 140万円以内の事件の管轄裁判所は簡易裁判所になります。
- 140万円を超える事件の管轄裁判所は地方裁判所になります。
土地建物等の賃貸借問題は民法や借地借家法の解釈が必要になり、条文解釈等も煩雑で困難を極める場合が多く、専門家に相談されることをお勧めします。
所有権移転登記がなされますと、土地建物の所有者の名義が購入者(買主)に書き換えられ、今後ご自身が所有者であることを証明できるとともに、土地建物に対する不当な権利侵害を防ぐことができます。